Overbouw zonder toestemming van de buren: hof eist verwijdering of 50.000 euro

Wat er speelde

Twee buren wonen in aan elkaar grenzende woningen die door een muur worden gescheiden. De ene partij, de bouwers, kreeg in december 2021 een vergunning om een extra verdieping op hun huis te zetten. Voor die opbouw gebruikten zij niet de helft van de gezamenlijke muur, maar de volle breedte ervan. De muur tussen twee panden die van beide eigenaren samen is, heet in juridische taal een mandelige muur. Je mag zo'n muur in principe gebruiken, maar niet zomaar tot over de helft die van je buur is.

De aannemer begon in juli 2022 met metselen aan de kant van de buurvrouw. Korte tijd later liet haar advocaat per brief weten dat er over de grens werd gebouwd, en sommeerde de werkzaamheden te stoppen. Op dat moment was het metselwerk volgens een e-mail van de aannemer al voor 75 procent klaar. De buurvrouw stapte naar de rechter en vroeg om verwijdering van de muur, of anders een schadevergoeding.

Was er toestemming gegeven?

De kern van de zaak draaide om de vraag of de buurvrouw vooraf had ingestemd met de overbouw. De bouwers zeiden dat zij dat impliciet of expliciet had gedaan. Zij verwezen naar gesprekken in augustus en oktober 2021 en naar een bespreking in augustus 2022, met een gespreksverslag.

Het hof ging daar niet in mee. Uit de enkele mededeling dat de muur verhoogd zou worden, hoefde de buurvrouw niet te begrijpen dat de bouwers de hele breedte van de muur zouden gebruiken. De bouwers lieten ook niet zien welke tekeningen ze haar precies hadden getoond, en brachten die stukken niet in. Uit het verslag van het gesprek bleek juist dat de buren zich nog wilden beraden en intern wilden overleggen. Dat is geen instemming. Het hof noemde nog twee dingen die niet als toestemming tellen. Dat de buurvrouw de aannemer haar dak liet gebruiken, is iets anders dan toestemming voor overbouw. En dat er een geldige omgevingsvergunning was, doet in de verhouding tussen buren onderling niet ter zake. Zo'n vergunning regelt de verhouding met de gemeente, niet het eigendomsrecht van de buur.

Verwijderen of toch een vergoeding

De rechtbank had eerder geoordeeld dat afbreken te ver ging. Volgens de rechtbank zou het eisen van verwijdering misbruik van bevoegdheid opleveren, en daarom kreeg de buurvrouw alleen een schadevergoeding van ruim 22.000 euro toegewezen. In hoger beroep wijzigde de buurvrouw haar eis. Zij vroeg nu verwijdering van de muur, tenzij de bouwers haar een schadeloosstelling van 75.000 euro zouden betalen.

Het hof vond dat deze eis geen misbruik van bevoegdheid is. De bouwers kunnen immers zelf kiezen: een redelijke vergoeding betalen of de muur weghalen. Het hof stelde de vergoeding vast op 50.000 euro. Daarbij wogen mee dat de buurvrouw door het onrechtmatig handelen flinke juridische kosten had gemaakt, dat de overbouw enkele vierkante meters beslaat, en dat de bouwers zelf de kosten van afbreken en herstel uitsparen als ze betalen. Die kosten schatten zij eerder zelf op 80.000 tot 90.000 euro per zijmuur. Ook telde mee dat de buurvrouw op dit moment zelf geen opbouw wil maken, zodat zij niets aan de muur heeft en er alleen een inbreuk op haar rechten overblijft.

Wat dit laat zien

Deze zaak maakt duidelijk dat een bouwvergunning je niet beschermt tegen een claim van de buren. De gemeente kijkt naar regels over bouwen, maar niet naar het eigendom van de buurman of buurvrouw. Voor het gebruik van een gezamenlijke muur tot over de helft heb je echt toestemming nodig van de mede-eigenaar. Die toestemming moet duidelijk zijn. Vage mededelingen of een gesprek waarin de buur zegt er nog over na te denken, zijn niet genoeg.

Ook laat de uitspraak zien dat doorbouwen nadat de buur bezwaar heeft gemaakt risicovol is. Het hof rekende de bouwers aan dat zij doorgingen toen de buurvrouw protesteerde. Wie zich op de uitzondering voor overbouw te goeder trouw wil beroepen, staat zwak als hij wist of kon weten dat er een probleem was. Een uitspraak als deze toont hoe belangrijk het is om vooraf, op papier, heldere afspraken met de buren te maken voordat je tegen of over een gezamenlijke muur aan bouwt.

Wat als dit jou overkomt

Sta je zelf voor een verbouwing waarbij je een gezamenlijke muur wilt gebruiken, dan laat deze zaak zien waar je op kunt letten. Leg afspraken met je buren schriftelijk vast en wees concreet over wat je precies gaat doen, zeker als je de volle breedte van een muur wilt benutten. Ga er niet vanuit dat een vergunning genoeg is. En als je buur bezwaar maakt, kan doorbouwen je later duur komen te staan.

Deze tekst is journalistiek bedoeld en is geen juridisch advies. Heb je zelf te maken met overbouw of een geschil met de buren, raadpleeg dan een advocaat of jurist die naar jouw situatie kan kijken.