Schade en schoonmaakkosten huurwoning bij oplevering: wat kan de verhuurder verhalen?
Schade en schoonmaakkosten huurwoning bij oplevering kun je als verhuurder lang niet altijd volledig terugkrijgen, ook al was de woning bij vertrek extreem vies en beschadigd. In een zaak bij het gerechtshof Amsterdam eiste een verhuurster ruim 50.000 euro van haar ex-huurder, maar het hof kende daarvan in hoger beroep nog maar 5.373 euro extra toe. De reden: veel posten waren niet goed onderbouwd met facturen of bewijs, hoe schokkend de staat van de woning ook was.
Wat er speelde
Een vrouw verhuurde een gemeubileerde woning voor 1.850 euro per maand. De huurster en haar partner trokken er in november 2021 in. Al snel ontstond gedoe: er waren klachten over de woning, en de huurders hielden acht honden en twee katten in het huis. Buren klaagden over ernstige stank en vuiloverlast in de tuin.
Toen de huur in juni 2022 eindigde, bleef de huurster nog tot 19 augustus 2022 in de woning. De politie verschafte zich eerder al toegang en nam zeven honden en twee katten mee. Bij de eindinspectie troffen de makelaar en een deurwaarder een woning aan die extreem vervuild was. De rapporten spreken over volle vuilniszakken, uitwerpselen op de vloer, beschadigd parket, bevuilde matrassen en een totaal overwoekerde tuin.
Wat de verhuurster eiste
De verhuurster wilde haar schade vergoed zien en stelde een lange lijst posten op. In totaal ging het om een bedrag dat opliep tot ruim 50.000 euro. Daarin zaten onder meer boetes voor het te laat opleveren en voor het houden van te veel huisdieren, kosten voor een loodgieter, een schoonmaakbedrijf, een tuinman, herstel van deuren, het verhelpen van stankoverlast en vermiste spullen.
De grootste post was een gevorderde waardevermindering van de woning van 35.000 euro. De woning zou volgens de makelaar 550.000 euro waard zijn, maar werd door de slechte staat voor 515.000 euro verkocht. Dat verschil wilde de verhuurster verhalen op de huurster.
Wat het hof besloot
Het hof oordeelde dat de huurster in beginsel aansprakelijk is voor de schade. De woning was bij aanvang goed verzorgd en zonder zichtbare gebreken, en bij het einde van de huur was die extreem vervuild en beschadigd. Het hof noemt het van algemene bekendheid dat acht honden en twee katten, zeker bij verwaarlozing, schade en vervuiling veroorzaken. De huurster had volgens het hof geen enkele zorg voor de woning betracht.
Toch werd het overgrote deel van de vordering afgewezen. Het hof wees alleen deze posten toe: de loodgieter (1.272,92 euro), een vermiste garagezender (125,45 euro), achterstallig tuinonderhoud (850 euro) en beschadigingen (3.125 euro). Samen 5.373,37 euro extra, bovenop wat de kantonrechter al had toegekend voor schoonmaak en deurherstel.
Waarom de grote bedragen sneuvelden
De rode draad in de uitspraak: zonder goede onderbouwing geen toewijzing. De waardevermindering van 35.000 euro werd afgewezen omdat er geen taxatie van een beedigd taxateur lag die aantoonde dat de woning echt zoveel minder waard was geworden. Een inschatting van de makelaar en een korting die de kopers bedongen, vond het hof te weinig.
De boetes voor te laat opleveren en het niet binnenlaten van de verhuurster sneuvelden omdat niet bleek dat die boetes vooraf netjes waren aangezegd. De post voor het verhelpen van stankoverlast viel af omdat de verhuurster niet kon aantonen dat die 2.500 euro daadwerkelijk was gemaakt en betaald. De kosten voor gas, water en licht waren onvoldoende onderbouwd, mede omdat de huurders volgens het contract die levering zelf moesten regelen. En bij de vermiste spullen was de verhuurster in hoger beroep niet meer ingegaan op het verweer van de huurster.
Wat deze zaak laat zien
De uitspraak maakt duidelijk dat een verhuurder schade en schoonmaakkosten bij oplevering niet zomaar volledig kan doorberekenen, ook niet als de woning aantoonbaar slecht is achtergelaten. Wat opvalt is hoe belangrijk bewijs is: een gedetailleerd check-in en check-out rapport, foto's, facturen en, bij waardevermindering, een echte taxatie. Boetes uit het huurcontract werken bovendien alleen als ze op de juiste manier vooraf zijn aangekondigd.
Voor huurders laat de zaak zien dat ze wel degelijk aansprakelijk kunnen zijn voor schade en achterstallig onderhoud die ze zelf hebben veroorzaakt, maar dat een verhuurder elke afzonderlijke post moet kunnen hardmaken. Een hoge claim is dus niet hetzelfde als een terechte claim.
Deze uitspraak gaat over een specifieke situatie en is geen juridisch advies. Heb je zelf te maken met een geschil over de oplevering van een huurwoning? Leg je zaak dan voor aan een advocaat of jurist, want de uitkomst hangt sterk af van de feiten en het beschikbare bewijs.