Te hoge aanvangshuur laten verlagen via de huurcommissie en de rechter
Te hoge aanvangshuur laten verlagen lukt niet altijd, ook niet als je naar de huurcommissie en daarna naar de rechter stapt. In een zaak bij de rechtbank Amsterdam bleef de huurprijs van 1.250 euro per maand in stand, omdat het puntenaantal van de woning klopte. Toch was de huurder niet voor niets naar de rechter gegaan: hij kreeg gelijk op een ander punt en mocht honderden euro's aan dubbel betaalde warmtekosten terugvorderen van de verhuurder.
Waar de zaak over ging
Een huurder huurde sinds oktober 2024 een appartement in een nieuwe woontoren. De kale aanvangshuur was 1.250 euro per maand. Dat is de huur zonder service- of energiekosten, zoals die bij de start van het contract was afgesproken. De huurder vond die huur te hoog. Hij wilde dat de prijs naar beneden zou gaan en dat hij te veel betaalde huur zou terugkrijgen.
Bij sociale huurwoningen en woningen rond de zogenoemde liberalisatiegrens mag een huurder de aanvangshuur laten toetsen. Dat doe je met een puntensysteem: het woningwaarderingsstelsel. Hoe meer punten een woning heeft (door oppervlakte, energielabel, voorzieningen en zo verder), hoe hoger de maximale huur mag zijn. De huurder vroeg de huurcommissie om die toetsing.
Wat de huurcommissie deed
De huurcommissie telde de woning op 188 punten. Daarbij gaf zij 8 punten voor verwarming en koeling van de vertrekken. Die warmte en koude komen uit een gezamenlijke installatie in het gebouw, een zogeheten WKO-installatie (warmte-koudeopslag). Met 188 punten lag de maximale huur boven de liberalisatiegrens. De huurcommissie vond de afgesproken huur van 1.250 euro daarom redelijk.
De huurder was het hier niet mee eens en stapte op tijd naar de kantonrechter. Dat mag binnen acht weken nadat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Door die stap vervalt de binding aan de uitspraak van de huurcommissie en beoordeelt de rechter de zaak helemaal opnieuw.
Waarom de huur toch niet omlaag ging
De huurder vond dat de 8 punten voor warmte en koude niet meegeteld mochten worden. In het contract stond namelijk dat de warmte-installatie geen eigendom van de verhuurder was, maar van een ander bedrijf. Voor de levering van warmte en koude had de huurder een aparte overeenkomst met dat bedrijf, met eigen vaste kosten. Volgens de huurder betaalde hij zo dubbel: één keer via de huur en één keer via die aparte rekening.
De rechter keek naar de vraag of de installatie bij de woning hoort. Het gebouw is vanaf de bouw afgestemd op deze installatie, en de woning kan er niet zonder warm en koel worden. Daarom hoort de installatie volgens de rechter bij de woning. Juridisch heet dat een onroerende aanhorigheid. Dat de eigenaar een ander bedrijf is, maakt daarvoor niet uit. Het gevolg: de 8 punten zijn terecht toegekend, de telling van 188 punten klopt en de huur blijft 1.250 euro. De eis om de aanvangshuur te verlagen en huur terug te krijgen werd afgewezen.
Waarom de huurder toch won
Hier hield het niet op. Juist omdat de installatie bij de woning hoort, oordeelde de rechter dat de vaste kosten ervan al in de kale huurprijs zitten. De huurder betaalde die vaste kosten echter ook nog eens apart aan het energiebedrijf. Hij betaalde dus feitelijk twee keer voor dezelfde warmte- en koudevoorziening, en dat vond de rechter niet redelijk.
De rechter wees daarom de tweede eis van de huurder toe. De verhuurder moet de vaste kosten die de huurder aan het energiebedrijf betaalde aan hem vergoeden: 1.045,89 euro. Ook moet de verhuurder de proceskosten van 764,42 euro betalen. De rechter wees erop dat een andere uitkomst de strenge regels over huurprijzen makkelijk zou uithollen, namelijk door zulke kosten via een apart bedrijf buiten het huurrecht te houden.
Wat deze uitspraak laat zien
Deze zaak laat zien dat een toetsing van de aanvangshuur niet altijd tot een lagere huur leidt. Klopt het puntenaantal, dan kan de prijs gewoon in stand blijven, ook als die hoog aanvoelt. Tegelijk laat de uitspraak zien dat het de moeite kan zijn om door te kijken naar je hele kostenplaatje. Betaal je naast de huur ook aparte vaste kosten voor een installatie die bij de woning hoort, dan kan er sprake zijn van dubbel betalen. Let bij een nieuw huurcontract dus niet alleen op de kale huur, maar ook op verplichte aparte overeenkomsten en hun vaste kosten.
Belangrijk om te weten: dit is één uitspraak van één kantonrechter, in een gebouw met een gezamenlijke warmte-installatie. Een andere rechter, bijvoorbeeld het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, heeft over een vergelijkbaar punt anders geoordeeld. Hoe het in jouw situatie uitpakt, hangt af van de feiten en het contract.
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen juridisch advies. Heb je zelf een huurgeschil over de aanvangshuur of over dubbele kosten? Leg je situatie dan voor aan een advocaat of jurist die je papieren kan bekijken.